Premier achat immobilier : comment bien préparer son projet dès 23 ans ?

Acquérir sa résidence principale est souvent l’un des projets les plus structurants d’une vie. Pourtant, entre l’apport personnel à constituer, les solutions d’épargne à choisir et les subtilités fiscales à maîtriser, il n’est pas toujours facile de savoir par où commencer. Aurore Savary, experte chez Abeille Assurances sur les questions financières, répond aux interrogations de Valentin, 23 ans, fraîchement diplômé et bien décidé à préparer son premier achat immobilier avec sa compagne.

Comment financer son premier achat immobilier

Dans cette vidéo on vous explique les étapes pour envisager l’achat de votre premier bien immobilier sereinement.

1. Faire le point sur sa situation

Avant toute chose, il est essentiel de dresser un état des lieux de sa situation personnelle, professionnelle et financière. Valentin vient de terminer ses études, a signé son premier CDI et vit en couple du côté de Compiègne. Récemment pacsé, il envisage un achat immobilier avec sa partenaire — un paramètre qui aura toute son importance dans la stratégie d’épargne. 

Son épargne se résume pour l’instant à un Livret A, ouvert par ses parents dès son plus jeune âge. C’est un bon début : ce livret constitue ce que l’on appelle une épargne de précaution, un filet de sécurité disponible à tout moment. Cependant, son taux fixé par l’État et régulièrement révisé ne permet pas réellement d’optimiser un apport en vue d’un projet immobilier.

2. L’assurance vie : le levier pour constituer son apport

Pour aller plus loin qu’un simple Livret A, l’assurance vie peut constituer une solution pertinente. Contrairement à une idée reçue, il n’y a pas d’âge minimum pour y souscrire. Et d’ailleurs, ouvrir un contrat dès le plus jeune âge permet de démarrer plus tôt le compteur fiscal et de bénéficier plus rapidement d’une fiscalité avantageuse, notamment lors des retraits après huit ans. C’est ce que certains professionnels appellent “prendre date”. 

Concrètement, le principe d’épargne sur un contrat d’assurance vie est simple : alimenter son contrat régulièrement, en fonction de sa capacité d’épargne. Que l’on mette 50 € ou 200 € par mois, chaque versement compte. Et surtout, la régularité des versements permet de lisser les risques lorsqu’on choisit d’investir sur des supports en unités de compte (UC). 

En fonction de votre profil investisseur, votre agent Abeille Assurances vous proposera une répartition cohérente entre différents supports — pouvant inclure une part en UC offrant un potentiel de rendement plus élevé que les supports sécuritaires. Il faut néanmoins garder à l'esprit qu'investir sur des UC présente un risque de perte en capital. 

Astuce : Lisser les risques grâce à la régularité 

En investissant chaque mois, on achète à différents niveaux de marché. Cette stratégie, appelée investissement progressif, permet d'éviter le piège du « mauvais timing » et de construire son patrimoine de manière plus sereine.

3. Fiscalité : pourquoi les 8 ans changent la donne

L'un des atouts majeurs de l'assurance vie réside dans sa fiscalité avantageuse après huit ans de détention. À partir de cette date, les rachats bénéficient d'un abattement annuel sur les plus-values générés. Pour un couple marié ou pacsé, cet abattement s'élève à 9 200 € : seuls les prélèvements sociaux restent dus sur les plus-values en-deçà de ce seuil.

Attention toutefois : il ne s'agit pas d'un gain de 9 200 €, mais bien d'une exonération d'impôt sur les plus-values à hauteur de ce montant. La nuance est importante. Par ailleurs, même avant huit ans, les fonds restent totalement disponibles — ils ne sont jamais bloqués. On peut effectuer des retraits partiels ou totaux à tout moment pour financer son apport personnel. 

4. Et si l'achat arrive avant les 8 ans ?

Valentin envisage un achat vers 28-30 ans, soit potentiellement avant les huit ans de détention. Est-ce un problème ? Pas nécessairement. L'essentiel est d'ouvrir le contrat dès maintenant pour faire courir le délai. Même si la fiscalité applicable en cas de rachat est alors moins avantageuse, l’épargne constituée pourra avoir fructifié au fil des années et ainsi contribuer au financement de son projet. 

De plus, l'assurance vie présente un autre atout méconnu : le nantissement. Ce mécanisme permet d'utiliser son contrat d'assurance vie comme garantie auprès de la banque prêteuse. L'avantage est double : la banque bénéficie d’une garantie, ce qui peut faciliter l’obtention du financement, et l'emprunteur n'a pas besoin de débloquer ses fonds au moment de l'achat — son épargne reste investie.

5. L'assurance emprunteur : protéger son prêt et ses proches

Dernier pilier souvent méconnu des primo-accédants : l'assurance emprunteur. Son rôle est de protéger le prêt immobilier en cas d'accident grave, de maladie ou de décès de l'emprunteur. Si l’un de ces événements couverts par l’assurance empêche le remboursement de l’emprunt, c'est l'assurance qui prend le relais. Elle évite ainsi que la charge du crédit ne retombe sur le conjoint ou la famille, tout en garantissant à la banque que le prêt sera honoré. 

En résumé, l'assurance emprunteur sécurise à la fois le projet immobilier et les proches — un point essentiel lorsqu'on construit sa vie à deux, avec peut-être des projets familiaux à venir. 

Préparer son premier achat immobilier, c’est avant tout faire les bons choix au bon moment. Pour définir une stratégie d’épargne adaptée, anticiper la fiscalité et sécuriser votre projet, l’accompagnement d’un agent général Abeille Assurances fait toute la différence. Il est à votre écoute pour vous conseiller et construire, avec vous, une solution sur mesure.

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